COVİD-19'UN KİRA SÖZLEŞMELERİ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ

COVİD-19'UN KİRA SÖZLEŞMELERİ ÜZERİNDEKİ ETKİSİ

27.11.2020

Günümüzün şartlarında Covid-19 sebebi ile bazı problemler ortaya çıktı. Bu problemler kira sözleşmelerine de yansıdı. Kiracı – kiraya veren ilişkisinde, kiracı kirasını ödeyemez, kiraya veren ise alacağını tahsil edemez hale geldi. Bu zor durumdan kurtulmak isteyen kiracılar için Türk Medeni Kanunu’nda olan çözümleri hep beraber inceleyelim.

Yeni TBK yürürlüğe girmeden önce Yargıtay ‘kira uyarlaması davası’ diye bir dava icat etmiş oldu. Uyarlama davası, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek kişilerin sosyal, ekonomik dengesini bozan olaylar sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi durumunda açılacak olup ve bu davada kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması talep edileceği kabul edildi. Bu dava Doktrinde ve teoride işlem temelinin çökmesi esasına dayanıyordu. Eski BK madde 365/2 de hakimin eser sözleşmesine müdahalesini mümkün kılan bir düzenleme vardı.

‘Fakat evvelce tahmin olunmayan veya tahmin olunup ta iki tarafça nazara alınmayan haller işin yapılmasına mani olur veya yapılmasını son derece işkal ederse hakim, haiz olduğu takdir hakkı dolayısı ile ya tekarrür eden bedeli tezyit veya mukaveleyi fehysler.

Hüküm gereği hakim sözleşmelere bazı şartlar altında müdahale edebiliyordu. Mesela tarlanızı ürün kirasına verdiniz ve o yıl kuraklık oldu bu yüzden elde edemiyorsunuz. Kiracı şartların yeniden düzenlenmesi için hakime başvurabilirdi.

Yargıtay kira uyarlamasını icat ederken bu hükmü kira sözleşmesine uyarlamak yerine kanunda boşluk olduğunu düşündüğü için TMK madde 1 temeli ile bu boşluğu dürüstlük kurallarına uygun olarak doldurmak ve bu kuralları uygularken de kendi takdir yetkisini kullanmak istedi. TMK madde 1,2,4 temellerine dayanan bu dava için Yargıtay’ca bazı şartların bu bulunmasının gerekli olduğu düşünüldü. Her şeyden önce ilk şartları, kira sözleşmesinin uzun süreli, en az 5 yıllık bir sözleşme olması gerektiğiydi. İkinci şart ise, yeni kira döneminin başlamayacak olmasıydı. Yani 5 senelik kira sözleşmesi olduğunu düşünün 4 sene geçmiş 1 sene kalmış, 1 sene sonunda kira sözleşmesi ya sona erecek ya kendiliğinden yenilenecek, bu durumda tarafların kira uyarlama davası açmasına gerek olmayacaktır. Çünkü yeni dönem için zaten kira bedelinin tespiti davasını her koşulda açabilecektir. Üçüncü şart, kira sözleşmesinin başlamasından itibaren en az 2 senelik sürenin geçmiş olması gerektiğiydi. Yargıtay burada sözleşmenin ne başına ne sonuna yakın olmanızı istiyordu. Beklentisi sözleşmenin ortasında bir yerlerde olunmasıydı. Sebebi ise kira sözleşmesini  uyarlanması için sözleşmenin kurulmasından sonra önceden tahmin edilmesi, öngörülmesi veya göz önünde tutulması mümkün olmayan olağanüstü olayların meydana gelmesi gerekmektedir. Önceden öngörülen bir durum var ise sözleşmenin maddelerinin öngörülen durumun şartlarına göre hazırlanmış olması beklenmektedir. Yani öngörülen olağanüstü durum için kira uyarlaması davası açmak mümkün değildir.

Yeni Türk Borçlar Kanunu’nda ise yine kira uyarlaması diye bir hüküm getirilmedi ancak ‘Aşırı ifa güçlüğü ’ kenar başlığında 138. Madde yer aldı. Bu madde kira uyarlaması da dahil olmak üzere TMK2 çerçevesinde sözleşmelere hakimin müdahalesini mümkün kılan bir düzenleme oldu.

‘ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. ’

138. maddeye yakından baktığımız zaman; borçludan kaynaklanmaya ve taraflarca öngörülemeyen bir olağanüstü durum ortaya çıkmalı, bu olağanüstü sebep nedeni ile borçlunun ifaya devam etmeye beklenmesi dürüstlük kuralına aykırı olmalı. Borçlu 138.maddede yer alan imkanlardan yararlanmak için borcunu henüz ödememiş olmalı, ödemiş ise de haklarını saklı tutacak şekilde ihtirazı kayıt düşülmesidir.

Bir diğer husus ise, eğer sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanma imkanı yoksa hakimin dönmeye karar verecek olmasıdır. Bu istisnai bir durumdur çünkü hakim karar verecektir.

Sürekli borç ilişkilerinde ise borçlu kural olarak fesih hakkını kullanacaktır. Burada ‘kural olarak’ demesinin sebebi normal de sürekli borç ilişkilerinde sözleşmeyi sonlandırma fesih yolu ile olsa dahi eğer sözleşmenin daha başında iseniz burada fesih değil dönme olur. Çünkü zaten sonlandırmak istediğiniz sözleşmesek ilişkinin bir kısmı geçmişte kalmış değil ki siz onu ileriye etkili şekilde sonlandırasınız. Yani sürekli edimli sözleşmelerde kural fesih, istisna ise sözleşmenin başında olmanız durumunda dönmenin uygulanacak olmasıdır.

Sonuç olarak olağanüstü hal kabul edilen Covid-19 salgınının iş yeri ve konut ve çatılı işyeri kiralarındaki olumsuz etkisi aşikardır. Kiracılar ifa güçlüğü yaşamaktadır. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesinde düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü uyarınca sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması veya sürekli sözleşmelerde sözleşmenin feshi hakkının kullanılması gündeme gelmektedir. Her sözleşme kendine özgü olup her birinin talep doğrultusunda ayrıntılı olarak incelenmeli ve yeni koşullara uyarlanması gerekmektedir. Özellikle, kapsamlı sözleşmelerde, sözleşmenin uyarlanması veya feshi süreçlerinin hukuki danışmanlık ile yürütülmesi önem arz etmektedir.


YARGITAY ÇALIŞMA KOŞULLARINDA ESASLI DEĞİŞİKLİK SONUCU İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESİH EDEN İŞÇİYİ HAKLI BULDU VE TAZMİNAT TALEBİNİ KABUL ETTİ
YARGITAY ÇALIŞMA KOŞULLARINDA ESASLI DEĞİŞİKLİK SONUCU İŞ SÖZLEŞMESİNİ FESİH EDEN İŞÇİYİ HAKLI BULDU VE TAZMİNAT TALEBİNİ KABUL ETTİ
Davacı işçi rızası dışında olan esaslı değişiklik ve yetkisi olmayan yerde görevlendirilmiş olması nedeniyle iş sözleşmesini haklı neden ile fesih ettiğini kıdem tazminatı talep ettiğini ileri sürdü.
DEVAMINI OKU>
MESLEK HASTALIĞI
MESLEK HASTALIĞI
Meslek hastalığına yakalanan kişi ise her şeyden önce ‘işçi’ sıfatına haiz olmalıdır. SGK yardımlarından yararlanması için işçinin sigortalı olması gerekmektedir ancak meslek hastalığına yakalandığı tarihte sigortalı olmasına gerek yoktur.
DEVAMINI OKU>
Hedeflerinize ulaşabilmek için
ticari bakış açısı ile hukuki uzmanlığı
birleştirerek yaratıcı ve pratik
çözümler öneriyoruz.
İLETİŞİM